[부동산/잡담] '제로금리' 시대, 시장금리가 기준금리를 따라오는가?

실제로 이 글은 2020.03.15 최초 작성되었음을 밝힙니다. (@네이버블로그)

 

[ 한 줄 요약 : 기준금리 만큼 시장금리가 인하되는지 당분간 지켜보자! ]

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안녕하세요. 라엔_LIEN 입니다.

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최근 아래와 같이 역대급 저금리 시대를 맞이하는 포스팅을 했습니다.

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[부동산/잡담] '제로금리' 시대 (주택담보대출 고정금리 최저 2.1%)

 

특히 국민은행 주담대 상품 금리는 최저 2.1%가 찍혀 나왔죠.

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그리고 한국은행의 기준금리 0.5% 인하가 발표되고

다음으로 예상되는 0.25% 추가 인하를 시장이 받아들이면서

이보다 산술적으로 한참 아래의 주담대 금리가 예상된단 코멘트를 했습니다.

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다만, 당시 포스팅을 하면서 한 가지 마음에 걸리는 게 있었는데

그건 바로 ​"시장금리가 기준금리를 잘 따라올까?" 하는 것 이었습니다.

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아니나 다를까 아래와 같은 기사가 하나 떴습니다.

 

역대 최저 예고 대출금리, 소비자 체감 '감감' 왜?

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기사 내용이 길어 디테일은 직접 보시는 편이 낫습니다.

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그래도 주요한 부분만 추려 보자면,

 

ㅇ 금융채 급상승 하면서 혼합형 주담대 상승 기현상

(기준금리 하락에도 0.16%p 치솟아)

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ㅇ 수신금리, 한은 빅컷 영향에 변동형 주담대는 하락전망

 

* 혼합형은 오르고, 변동형은 내리고

 

일반적으로 리스크를 싫어하는 소비자들의 특성상

대게는 혼합형(5년 고정, 이후 변동금리)을 선호하는데,

이 혼합형 주택담보대출 금리가 오히려 올랐다는 것입니다.

 

'금융채와 연동된 주담대 금리는 거꾸로 오르는 기현상'

신종 코로나바이러스 감염증(코로나19) 확산에 따른

경제 위기 우려와 글로벌 불확실성이 커지면서

주담대 금리와 연동된 금융채 금리가 급상승한 것

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하여, 금융권에 따르면 신한·KB국민·하나·우리·NH농협은행 등

5대 시중은행 혼합형(5년 고정금리 뒤 변동금리로 전환) 주담대 금리는

지난 16일 한국은행 기준금리 인하 이후 꾸준히 오르고 있다.

 

* 기준금리는 내렸는데 주담대 혼합형은 오르고 있음

 

그래도 나쁜 일만 있는 건 아닌데,

변동형 주택담보대출 금리는 하락세를 나타내고 있습니다.

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왜 이런 일이 일어나냐면

혼합형 주택담보대출 금리를 결정하는 기준과

변동형 주택담보대출 금리를 결정하는 기준이

서로 다르게 세팅되어 있기 때문입니다.

 

* 혼합형 주담대 금리 : 금융채 AAA등급 5년물 금리와 연동

* 변동형 주담대 금리 : 코픽스(COFIX·자금조달비용지수) 금리와 연동

 

평소에는 이런 차이가 크게 시장에 반영되지 않는데

코로나19 사태와 같은 스페셜한 케이스는 이게 디커플링 됩니다.

(결정적인 차이가 생기는 원인이 위의 금리 기준)

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COFIX 신규취급액기준 금리 변동 추이 / 출처: 네이버 금용

 

위 상황으로 본다면 일단은

코픽스 연동인 '변동형 주택담보대출 금리'가 훨씬 좋아 보이는데

이는 초기 5년도 코픽스 변동에 따라 금리가 따라 움직이기 때문에

꼭 좋다고만 단정하기도 힘듭니다.

(갑자기 외부요인으로 기준금리가 상승으로 방향을 틀지는 모를 일...)

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대출은 한번 발생시키면 갈아탈 때 부대비용이 발생하기 때문에

매번 좋은 조건을 따라서 옮겨 다니기도 어렵습니다.

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그래서 그냥 혼합형, 변동형이 한 방향으로 같이 움직이면 좋으련만

세상은 이번에도 소비자들이 고민을 하게 하는 방향으로 흘러가고 있습니다.

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참고로 주택금융공사에서 제공하는 보금자리론도 4월 금리가 발표되었는데,

 

주택금융공사 보금자리론 대출이자 기준 / 출처: 주택금융공사

 

30년 고정금리 기준 2.55% 라는 기준이 제시되었습니다.

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보통 주택금융공사 상품이 이용 가능한 대상이면

이 상품이 소비자 혜택이 가장 좋다고 봐야 하는데

이런 숫자(금리) 기준이라면 상당히 애매해집니다.

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왜냐면 작년 이맘때에도 30년 고정금리가 2.55% 였고

당시 시중은행 주담대 최저치가 이와 큰 차이 없는 수준이었는데

(그래서 그냥 안전빵 30년 고정 가즈아 가능한 상황)

지금은 시중은행 변동형 금리 최저치가 상당히 더 낮습니다.

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아무리 30년 고정이 좋아도 덜컥 높은 금리를 선택하기 힘든거죠.

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어려운 고민입니다.

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저도 지인이 찾아와

"어떤 금리로 주담대를 받을까?" 물어본다면

선뜻 조언을 해주기 힘든 상황이 아닐까 생각합니다.

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코로나19 사태가 실물경제 및 금융경제에 미치는 영향에 대한 정리가

앞으로 한두달간 어떻게 흘러가지는 지켜보고 판단하는 편이 좋을 듯합니다.

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출처: NEWS1

 

여러모로 우리를 힘들게 하는 코로나 사태!

얼른 끝나고 정상적인 일상으로 돌아가게 되길 기원합니다.